В последнее время покупку жилья в Болгарии специалисты считают чуть ли ни самым выгодным капиталовложением такого рода. Соответствует ли это утверждение действительности? По большому счету «да», ведь рынок недвижимости этой страны пока находится в стадии развития, и стоимость жилья еще сильно недооценена. Но не изменится ли ситуация в условиях мирового экономического кризиса, который так или иначе оказывает влияние на все европейские рынки?

Болгария сегодня
Экономика сегодняшней Болгарии находится на подъеме. В Софии и других городах открываются высокотехнологичные предприятия, развивается сельское хозяйство, ведется активное строительство жилья и коммерческих объектов. На морских и горнолыжных курортах идет модернизация инфраструктуры. Ожидается, что в течение ближайших нескольких лет объемы бизнеса будут расти на 20–30% в год. Страна уже почти два года является членом Евросоюза, а в ближайшем будущем вступит в зону Шенгенского соглашения и сменит национальную валюту, левы, на евро. Между тем и стоимость жизнь в Болгарии, и цены на жилье остаются намного ниже, чем в России и Европе.

Повлиял ли кризис?
Сказать, что мировой кризис обошел Болгарию стороной, было бы неправдой. Его влияние, безусловно, сказывается на экономике страны. Затронул он и сектор недвижимости. Но не в той степени, как прогнозировали некоторые эксперты, предрекая обвал перегретого, по их мнению, рынка. Этого не произошло потому, что рынок болгарской недвижимости является развивающимся, и цены на жилье еще не скоро достигнут своего пика. Аналитиками был отмечен лишь некоторый спад покупательской активности (примерно на 10–15%) и сокращение числа сделок. «Однако в настоящий момент количество покупаемых в Болгарии квартир, особенно со стороны иностранцев, стало заметно увеличиваться, – говорит Владислав Богатырев, управляющий компании «Balkan-Estate». – Этому есть простое объяснение. Во-первых, квартира стоимостью в 1–1,5 млн руб. – это квартира недорогая. Во-вторых, она имеет очень хороший запас роста цены. В-третьих, ее можно легко продать в любое время».

Что покупают?
Сегодня прямые иностранные инвестиции в экономику Болгарии составляют 5,7 млрд евро. Помимо приемлемых цен, для зарубежных инвесторов привлекательными моментами являются предоставление трехгодичных мультивиз (для владельцев недвижимости в Болгарии), а также снижение налога на прибыль для зарубежных компаний (сейчас этот налог составляет 10%).
Среди иностранцев в секторе недвижимости Болгарии «первую скрипку» играли английские и ирландские инвесторы, однако в последнее время, в связи с мировым экономическим кризисом, их число сократилось. На сегодняшний день 45% от всего объема иностранных инвестиций в этот сектор идут из России. Наибольшим спросом сегодня пользуются либо объекты в ценовой категории от 100 до 200 тыс. евро, либо квартиры-студии стоимостью до 100 тыс. евро. Эксперты отмечают, что в последнее время именно студии стали пользоваться наибольшим спросом. Существует еще группа людей, которые покупают дорогую недвижимость в Болгарии (от 500 тысяч евро), чтобы ускорить процесс получения гражданства. Но это сравнительно небольшая категория.
Эксперты также отмечают, что участились покупки болгарского жилья с целью «чистого» инвестирования. При этом люди вкладывают деньги не с расчетом на «космические» прибыли, а с целью их сохранения – и это правильно.
Что касается географии покупок, то она практически не изменилась. Самым популярным морским курортом Болгарии с развитой инфраструктурой был и остается Солнечный Берег (Слынчев Бряг), а среди горнолыжных наиболее востребованным является Банско. У морских, черноморских, курортов Болгарии есть свои плюсы и минусы по сравнению, например, со средиземноморскими или адриатическими. На курортах Адриатики, в Черногории, Хорватии, Италии, необыкновенно чистое и красивое море, но по качеству пляжей эти страны уступают Болгарии. Черноморские пляжи песчаные (многие из них славятся золотистым песком), чистые, с удобным заходом в море. Так что было бы уместнее сравнить цены на недвижимость в популярных болгарских курортах, таких как Солнечный Берег и Золотые Пески, со стоимостью жилья в Сочи и Ялте. Средняя цена квадратного метра в Ялте превышает 2 тыс. евро, а в Сочи — 3 тыс. евро. Стоимость же квадратного метра апартаментов в жилых комплексах на болгарском черноморском побережье составляет 1–1,5 тыс. евро.
В последнее время наблюдается и новая тенденция: иностранные покупатели перестали ограничиваться курортной недвижимостью. Появились желающие приобрести квартиры в городах, а также недорогие объекты в провинции.

«Портрет» уж не тот
Для наших соотечественников, желающих приобрести недвижимость за рубежом, в Болгарии сошлись воедино три благоприятных фактора – географическая доступность, ценовая ниша и качество жилья. Немаловажен для россиян и факт исторической и культурной близости наших государств и народов, принадлежность языков к одной группе, схожесть менталитетов.
Как отмечают многие эксперты, в последнее время «портрет» покупателя из России заметно изменился. Если раньше это были, как правило, состоятельные люди, интересовавшиеся в основном элитными объектами, то с конца 2007 года наши соотечественники приобретают курортную недвижимость для отдыха в среднем ценовом сегменте, а также квартиры в больших городах.
Изменился и возраст среднего российского покупателя. Еще несколько лет назад это были люди от 40 до 50 лет, то теперь это в основном 25–35-летние. Данная категория покупателей предпочитает иметь курортное жилье для летнего отдыха с друзьями или семьей. Также достаточно активно проявляют себя на рынке российские граждане предпенсионного возраста. Они, как правило, приобретают квартиры и дома в Болгарии уже не для сезонного отдыха, а для временного или постоянного проживания.

Выгодно в любом случае
Говоря о перспективах развития рынка нужно отметить, что недвижимость в Болгарии все еще сильно недооценена. К примеру, цена апартаментов на первой линии, в двадцати метрах от километрового песчаного пляжа в жилом комплексе с современной инфраструктурой гораздо ниже, чем аналогичные предложения в Испании, Хорватии или Черногории в нескольких километрах от моря. Так что, хотя средняя цена новостроек на побережье за последнее время выросла почти вдвое, стоимость болгарской недвижимости по-прежнему остается одной из самых низких в Европе.
Аналитики считают, что сегодня инвестиции в недвижимость Болгарии – это возможность переждать сложное время и выйти из него не только без потерь, но и с хорошей доходностью. Для этого подходит любой вариант покупки: как для личных целей, так и с целью «чистого» инвестирования. Приобретение жилья для личного проживания выгодно, так как цены на недвижимость будут расти. В этом никто из аналитиков не сомневается. Удорожание болгарской недвижимости напрямую связано с активным развитием экономики Болгарии и интеграцией страны в Евросоюз. «Уже сейчас можно прогнозировать новые скачки роста цен. Они будут приурочены к датам вхождения Болгарии в Шенгенскую зону и переходу на евро, – считает один из экспертов. – В целом в ближайшие пять лет сохранится намеченная тенденция роста цен на жилье как минимум на 10–15% в год».
Покупка недвижимости с целью инвестирования позволит удачно вложить деньги. Сдавая свое жилье в аренду, особенно если оно расположено в таких популярных у туристов местах, как горнолыжные и термальные курорты, можно получать стабильный доход. Правда, в этом случае речь идет не о дешевом жилье – туризм в Болгарии, находящейся под флагом Евросоюза, приобретает респектабельные черты… Так что эксперты весьма оптимистично смотрят в будущее и прогнозируют только рост: как цен на болгарскую недвижимость, так и спроса на нее.

Марина Тюлькина,
Журнал "Недвижимость", ноябрь 2008 г.